#ไม่ต้องเก่งเลขก็เข้าใจได้ ง่ายนิดเดียว เสียเวลาอ่านสักนิดจะได้ไม่ขาดทุน !

.

‘..คอนโดใหม่ Yield 6-8% / จองวันนี้ การันตี Yield 8%..’ ถ้าคุณเคยเห็นโฆษณาคอนโดทั้งหลาย ก็ต้องเคยผ่านหูผ่านตาประโยคอะไรประมาณนี้มาบ้างล่ะ แล้วเจ้า Yield นี้ มันคืออะไรกันแน่ #วันนี้มาดูกัน

.

Yield แปลความหมายได้แบบตรงตัวเลยก็คือ ‘ผลตอบแทน’ ซึ่งถ้าหากพูดถึง Yield ในแวดวงอสังหาฯ แล้ว ก็จะหมายถึง ‘อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า’ หรือที่เรียกเต็มๆ ว่า ‘Rental Yield’

.

จริงๆ แล้ว Rental Yield เรียกได้ว่าเป็นเครื่องมือที่สำคัญสำหรับคนที่คิดจะลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ผ่านการปล่อยเช่า เพราะมันจะสามารถบอกเราได้ทันทีว่าใน 1 ปี นั้น เราจะได้ผลกำไรจากการลงทุนครั้งนี้กี่เปอร์เซ็นต์ 

.

และที่สำคัญยังสามารถบอกเราได้อีกด้วยว่าอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นๆ ที่เราคิดจะลงทุน มีความคุ้มค่าน่าลงทุนจริงหรือไม่ โดยสามารถใช้ได้กับอสังหาฯ ทุกประเภท ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ อพาร์ทเม้นต์ โกดัง ไม่ใช่เฉพาะแค่คอนโดมิเนียมเพียงอย่างเดียวเท่านั้น 

. 

การที่โครงการต่างๆ หยิบยกตัว Rental Yield นี้ ขึ้นมาโฆษณานั้นก็เพื่อทำให้นักลงทุนเห็นภาพได้อย่างชัดเจนและตัดสินใจได้ง่ายขึ้นนั่นเอง แต่สำหรับโครงการไหนที่ไม่ได้มีการนำ Rental Yield นี้ ขึ้นมาพูดถึง เราเองก็สามารถคำนวณหาอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าได้ด้วยตัวเอง หรือจะคำนวณอีกรอบเพื่อเช็กดูว่าที่โครงการบอกกับเรานั้น เว่อร์เกินจริงหรือเปล่าก็ยังได้ #ง่ายนิดเดียว 

.

โดยเจ้าตัว Rental Yield นี้จะถูกแบ่งออกเป็น 3 ประเภท ซึ่งจะใช้สูตรการคิดที่ไม่เหมือนกัน และใช้สำหรับนักลงทุนที่แตกต่างกัน ดังนี้ 

.

1. Gross Rental Yield = อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น

. 

วิธีการนี้เรียกได้ว่าเบื้องต้นจริงๆ และเป็นคิดอย่างหยาบๆ เท่านั้น คือการเอาค่าเช่าทั้งปีที่คาดว่าจะได้ หารด้วยราคาอสังหาฯ ที่ซื้อมา แล้วคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ #เหมาะสำหรับคนที่ใช้เงินตัวเองในการลงทุน โดยไม่มีค่าใช้จ่ายอะไรเลย 

.

[ ค่าเช่าทั้งปี ÷ ราคาอสังหาฯ ที่ซื้อมา ] x 100 = Gross Rental Yield 

.

2. Net Rental Yield = อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ

.

วิธีการนี้ถือว่ามีความละเอียดขึ้นมาอีกนิด คือมีการนำค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และค่าอื่นๆ ที่เราต้องเสียใน 1 ปี มาคิดด้วย #เป็นวิธีการที่นิยมนำมาใช้กันมากที่สุด เหมาะสำหรับคนที่ใช้เงินตัวเองในการลงทุน เหมือนกับวิธีแรก

.

[ (ค่าเช่าทั้งปี - ค่าใช้จ่ายทั้งปี) ÷ ราคาอสังหาฯ ที่ซื้อมา ] x 100 = Net Rental Yield 

.

3. Cash on Cash Rental Yield = อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี

.

แม้ชื่อภาษาไทยจะฟังดูเข้าใจยากสักนิด แต่บอกเลยว่าความหมายง่ายนิดเดียว คือเป็นวิธีการคำนวณ Rental Yield #สำหรับคนที่กู้เงินมาลงทุนโดยเฉพาะ เพราะมีการนำค่างวดในการผ่อนมาคิดอยู่ในสูตรด้วย ส่วนตัวราคาอสังหาฯ ก็จะถูกเปลี่ยนเป็นเงินจอง + เงินดาวน์ และค่าตกแต่งแทน เพราะถือว่าเราไม่ได้ใช้เงินของตัวเองทั้งหมดในการลงทุนไปก่อนเหมือนกับในสองวิธีแรก

.

[ (ค่าเช่าทั้งปี - ค่าใช้จ่ายทั้งปี - ค่างวดผ่อนทั้งปี) ÷ (เงินจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่ง)  ] x 100 = Cash on Cash Rental Yield

.

ทว่า คำถามต่อมา คือ #แล้วตัวเลขเท่าไหร่ถึงจะเรียกว่าดี เหมาะสมกับการลงทุน ซึ่งจริงๆ แล้วก็ค่อนข้างตอบได้ยากและไม่มีตัวเลขที่ตายตัว แต่ตัวเลขที่กูรูในวงการอสังหาฯ ยอมรับกันมากที่สุดก็คือ 6-8% นั่นเอง

.

หากผลลัพธ์จากการคำนวณ Rental Yield ออกมาสูงกว่าตัวเลข 6-8% ก็นับว่าเป็นอสังหาฯ ที่น่าลงทุน แต่หากตัวเลขออกมาต่ำกว่านั้นแล้วก็อาจเป็นตัวเลือกที่ไม่ค่อยคุ้มค่าสักเท่าไหร่นัก แต่ก็ไม่ได้ถึงขั้นว่าขาดทุนเสียทีเดียว 

.

เป็นยังไงกันบ้าง? บอกแล้วว่าไม่ได้ยากอย่างที่คิด บางคนพอเห็นเป็นสูตรตัวเลขเข้าหน่อย ก็ถอดใจคิดว่าเป็นเรื่องยากไปเสียแล้ว ลองเสียเวลาอ่านทำความเข้าใจสักนิด แทนค่าตัวเลขต่างๆ ของเราลงในสูตรไม่กี่นาที ก็ตอบตัวเองได้แล้วว่าการลงทุนครั้งนี้คุ้มค่าจริงหรือไม่?

.

ถึงขนาดจะลงทุนเสียเงินเป็นล้านๆ แล้ว ก็ยอมเสียเวลาคิดให้ละเอียดรอบคอบอีกเสียหน่อยจะเป็นไรไป จริงไหมล่ะ?

 

------------------------

 

ติดตามเรื่องราวอัปเดตเทรนด์ใหม่ๆ ในวงการอสังหาฯ
ที่อ่านง่าย ได้ความรู้ พร้อมบริการซื้อ ขาย จำนอง ที่ดิน
อสังหาริมทรัพย์ บ้านและคอนโด ได้ที่ : https://assawinasset.com/

อัศวินแอสเสท : ให้บริการสินเชื่อเงินกู้ด้านอสังหาฯ ในอัตราดอกเบี้ยที่ถูกที่สุดในประเทศไทย เพียง 0.75% ต่อเดือน

ค่าดำเนินการต่ำ ไม่ผ่านหน้านาย อนุมัติง่าย ให้วงเงินสูง สัญญาสูงสุด 10 ปี!! ไม่เช็คเครดิต ไม่เช็คการเงิน ไม่ต้องค้ำประกัน ปลอดภัย เชื่อถือได้

เพียงคุณมีสินทรัพย์หรือโฉนดที่ดิน ต้องการเงินด่วน
ปรึกษาเราได้ที่ โทร. 087-441-8888, 098-885-0479

Line@ : https://lin.ee/tIpO804

#AssawinAsset #รับจำนอง #รับขายฝาก #ฝากขายอสังหาริมทรัพย์ #สินเชื่อดอกเบี้ยถูก
#อัศวินแอทเสทสินเชื่อเคียงข้างนักลงทุน