แม้ว่าเศรษฐกิจทั่วโลกที่ซบเซาต่อเนื่องเพราะโควิด 19 จะเริ่มค่อยๆ ฟื้นตัว แต่ตลาดอสังหาฯ ไทยในปี 66 ยังมีแนวโน้มที่น่าเป็นห่วงเพราะกำลังซื้อที่ลดลง ด้วยปัญหาหนี้ครัวเรือนและอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น 

 

ศูนย์วิจัยกสิกรไทยเผยว่า ในช่วง Q4 ของปี 2566 ตลาดที่อยู่อาศัยยังมีโจทย์ใหญ่คือปัญหาภาวะหนี้ครัวเรือนสูง ทำให้กำลังการซื้อไม่ฟื้นตัวเท่าที่ควร และปัจจัยการฟื้นตัวเป็นไปได้ยาก เพราะอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้นในเวลาเดียวกัน และมีแนวโน้มจะสูงขึ้นเรื่อยๆ อย่างต่อเนื่อง ทำให้ให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลอาจหดตัวราว 7.8% ในปี2566 แม้จะมีปัจจัยบวกจาก Free Visa สำหรับการซื้ออสังหาฯ โดยชาวต่างชาติก็ตาม 

 

นอกจากนี้ยังได้รับผลกระทบจากการยกเลิกการผ่อนปรน LVT ที่ทำให้กำลังซื้อกระจุกตัวไปในช่วงก่อนหน้าแล้ว ทำให้แม้ว่าผู้พัฒนาอสังหาฯ จะออกโปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นกำลังซื้ออย่างไรก็ยังไม่บรรลุผลเท่าที่ควร

 

ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นทำให้ในช่วงเดือนกันยายน 2565 - กรกฎาคม 2566 ประกอบกับหนี้สินอื่น ทำให้ผู้ซื้อในตลาดต้องแบกรับภาระผ่อนมากขึ้นเฉลี่ยประมาณ 13% สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยที่ทำให้ธุรกิจอสังหาฯ ยังน่าเป็นห่วงอยู่ อย่างไรก็ตามคาดว่าในปี 67 ปัจจัยต่างๆ อาจจะนิ่งขึ้น และทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลอาจพลิกกลับมาเติบโต 1.2%-4.6% 

 

โดยยังต้องติดตามรายละเอียดและจังหวะเวลาของมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลชุดใหม่ที่จะเน้นการช่วยเหลือกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางลงล่าง 

รวมถึงมาตรการต่างๆ ที่อาจเกี่ยวเนื่องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ หากสามารถดำเนินการได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็น่าจะมีส่วนช่วยหนุนกิจกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยในปี 2567

 

โดยมีโจทย์ท้าทายที่สำคัญ 3 เรื่อง สำหรับตลาดที่อยู่อาศัย

 

1. ความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล จากที่อยู่อาศัยสะสมรอขายในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลที่คาอยู่ในระดับสูงกว่า 2 แสนหน่วยเป็นเวลานานกว่า 6 ปีแล้ว โดยในช่วงครึ่งแรกปี2566 ที่อยู่อาศัยสะสมรอขาย ในกรุงเทพฯและปริมณฑลมีจำนวน 2.2 แสน

 

2. ต้นทุนการดำเนินธุรกิจมีทิศทางเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งนอกจากทำให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น (อาจคงราคาต่อหน่วยแต่ปรับลดพื้นที่ใช้สอย) ยังอาจมีผลต่อความสามารถในการระดมทุนของผู้ประกอบการบางราย ซึ่งต้องหมุนสภาพคล่องให้ทันกับภาระทางการเงินต่างๆ โดยต้นทุนการทำธุรกิจที่สำคัญมีทิศทางปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง ทั้งราคาที่ดิน วัสดุก่อสร้าง (เทรนด์การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับรูปแบบการก่อสร้างและปรับเปลี่ยนวัสดุก่อสร้างซึ่งต้นทุนการพัฒนายังสูงกว่าโครงการที่อยู่อาศัยทั่วไป) ค่าจ้างแรงงาน และอื่นๆเช่น ค่าการตลาด ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นจากอัตราดอกเบี้ยเพื่อการกู้ยืมที่ปรับตัวสูงขึ้น และการนำเสนอผลตอบแทนที่จูงใจให้กับนักลงทุนในตลาดทุน ขณะที่ ในช่วงที่เหลือของปี 2566 ยังมีหุ้นกู้และตั๋วแลกเงินที่จะทยอยครบกำหนดในกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยอีกประมาณ 5.9 หมื่นล้านบาท และในปี2567 อีกกว่า 1.16 แสนล้านบาท 

 

3. โครงสร้างประชากรที่มีแนวโน้มลดลงและเป็นสังคมสูงวัย โดยประชากรในกรุงเทพฯและปริมณฑล (ไม่นับประชากรแฝง) ลดลงติดต่อกัน 3 ปีแล้ว จากประชากรในกรุงเทพฯที่ลดลงเฉลี่ย 0.2% ต่อปี ส่วนปริมณฑลเพิ่มเฉลี่ยเพียง 0.6% ต่อปี และไปข้างหน้ายังมีความเสี่ยงที่ประชากรในกรุงเทพฯและปริมณฑลจะลดลงต่อเนื่อง จากประชากรเกิดใหม่ที่ลดลงถึง 7% ต่อปีในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงค่านิยมและวิถีการใช้ชีวิต  รวมถึงปัจจัยความไม่แน่นอนด้านเศรษฐกิจและสังคมในยุคปัจจุบัน นอกจากนี้ แม้ในกรุงเทพฯและปริมณฑลจะมีประชากรแฝงเข้ามาทำงานหรือเรียนในพื้นที่เป็นจำนวนมาก แต่กลุ่มประชากรดังกล่าวส่วนหนึ่งเป็นกลุ่มที่มาอยู่อาศัยชั่วคราว มีการเคลื่อนย้ายได้ตลอดเวลาตามปัจจัยเศรษฐกิจและการมีงานทำ

 

ดังนั้น ในช่วงที่เหลือของปีนี้ต่อเนื่องถึงปีข้างหน้า การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คงจะต้องให้ความสำคัญมากขึ้นกับโจทย์ต่างๆ ดังกล่าว ส่งผลให้ผู้ประกอบการคงยังต้องระมัดระวังในการลงทุนโครงการใหม่ โดยเฉพาะในบางทำเลที่มีการเปิดตัวพร้อมๆ กันเป็นจำนวนมาก 

 

สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ยังต้องให้ความระมัดระวังในการลงทุน จะเป็นระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนรอขายอยู่ที่ประมาณ 50% ของจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลทั้งหมด 

นอกจากนี้ กลุ่มที่ยังต้องติดตามใกล้ชิด คือ ที่อยู่อาศัยรอขายระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งก็มีสัดส่วนรอขายที่สูงขึ้น เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายหันมาพัฒนาสินค้าในกลุ่มดังกล่าวพร้อมกันและมีแผนที่จะเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น